Экспертиза по определению стоимости восстановительного ремонта.

Независимая экспертиза поможет определить стоимость восстановительного ремонта квартиры.
В декабре месяце 2009 года судебными строительными экспертами была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, основанием для проведения которой являлось определение районного суда г. Москвы. Экспертам на изучение было предоставлено три тома материалов гражданского дела.
В результате анализа судебных актов, нашими судебными экспертами было установлено следующее:
В 2003 году собственником жилой квартиры №Х было начато производство ремонтно-строительных работ с перепланировкой квартиры. Получено разрешение на выполнение перепланировки. Однако ремонтно-строительные работы велись с грубыми отступлениями от требований согласованного проекта и нарушением нормативных актов в области жилищного строительства (СНиП, МГСН и др.). 
Производство работ было остановлено определением суда, требованием которого являлось проведение востановительного ремонта для восстановления  планировки квартиры №Х в соответствии с утвержденным проектом. Прошел определенный период времени, и в 2004 году работы в квартире были завершены.
Однако в результате проведенных собственником квартиры №Х работ ниже расположенной квартире №У был нанесен ущерб - дефекты и повреждения отделочных покрытий несущих и ограждающих конструкций.
На разрешение экспертов судом были вынесены следующие вопросы:определить наличие/отсутствие дефектов и повреждений в помещениях квартиры №У;установить наличие причинно-следственной связи между ремонтными работами, проводившимися в квартире №Х, и имеющимися дефектами и повреждениями в квартире №У;определить причину появления дефектов и повреждений в квартире №У;рассчитать рыночную стоимость восстановительного ремонта квартиры №У.
Из вынесенных на экспертизу вопросов можно сделать вывод, что предмет экспертизы носит материальный характер - определение стоимости устранения дефектов и повреждений, причиной появления которых являются ремонтные работы, проводившиеся в квартире №Х.
В материалах гражданского дела было представлено несколько отчетов одной оценочной организации, в которых была рассчитана рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры №У. Согласно первому заключению по состоянию на конец 2006 года стоимость составляла около 29,0 тысячи долларов США.
Спустя шесть месяцев (июнь 2007 года) эта же организация выполнила пересчет стоимости, в результате которого рыночная стоимость восстановительного ремонта возросла до 37,0 тысяч долларов. Состав и структура оцениваемых работ по сравнению с первым отчетом не изменилась, разно как и устраняемые дефекты и повреждения.
Столь значительное увеличение (согласно выводам оценщика) было вызвано периодическим ростом цен на материалы и увеличением стоимости услуг строительных организаций, которая составила 24,0 тысячи долларов (необходимо отметить, что увеличение стоимости работ составляло 200%, а стоимость материалов уменьшилась на 10%, по сравнению с первым отчетом). 
Оба отчета были подписаны оценщиками. Однако данные заключения оценщика суд не принял. Судебными экспертами был проведен анализ предоставленных судом материалов гражданского дела, в состав которых входило более 22 актов комиссий, а также технические заключения специализированных институтов в области жилищно-коммунального строительства.
Проведение строительно-технической экспертизы осложнялось большим временным периодом, прошедшим с момента начала перепланировки квартиры №Х, и отсутствием необходимой проектной и исполнительной документации по перепланировке.
Судебная экспертиза проводилась в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном Законе от 31 мая 2001г. №73-Ф3 «О гос. судебно-экспертной деятельности в РФ», по методике, разработанной экспертами, которая основывалась на следующих действиях:проведение анализа предоставленной документации на предмет выявления дефектов, зафиксированных комиссиями;анализ предоставленной документации на предмет составления состава и объема работ и мест их проведения выполненных при первой и второй перепланировках квартиры №Х;проведение натурного обследования пострадавшей квартиры, фиксирование повреждений;выполнение натурного обследования технического состояния квартиры №Х после выполненной перепланировки
Кроме того, судебными экспертами было проведено натурное обследование шести квартир, находящихся в непосредственной близости к пострадавшей квартире №У, с целью исключению одной из возможных причин появления дефектов - естественной просадки несущих конструкций здания. Далее была определена рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры №У, которая составила 13,0 тысяч долларов США. 
А именно:стоимость работ и материалов (7,0 тысяч долларов), необходимых для производства восстановительных работ;стоимость работ, по реставрации художественной росписи потолков в помещениях квартиры (6,0 тысяч долларов).
Судебными экспертами были определены причины столь значительной разницы в полученных стоимостях между Оценщиком и судебным экспертом. 
Приведены наиболее существенные причины ошибок оценщика:оценщиком были применены завышенные стоимости материалов (в среднем в 2-3 раза);оценщиком были включены материалы, которые не должны были применяться при производстве данных ремонтных работ.в состав работ включены работы по устранению повреждений, причиной появления которых не являлся ремонт в вышерасположенной квартире.
Вывод напрашивается сам собой: как показала вышеописанная ситуация, оценщик не может достоверно определить стоимость восстановительного ремонта, тем самым вводя в заблуждение  заказчика и суд. Следовательно, для достоверного расчета рыночной стоимости восстановительного ремонта должна проводиться инженерно-строительная экспертиза, силами строительного и инженерно-технологического экспертов.
Определение восстановительной стоимости работ и стоимости материалов,  должны проводить инженеры-строители, имеющие специальные познания в области строительства и способные выявить наличие или отсутствие причинно-следственной связи между имеющимися повреждениями и работами, проводимыми объектом-причинителем.
Оценщик, в соответствии с действующим законодательством, не имеет юридического права проводить данный вид работ (техническое обследование здания), так как этот вид работ не подпадает под федеральный закон об оценочной деятельности.